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中海地产在沪被指合同欺诈米保

发布时间:2019-11-22 17:36:10 阅读: 来源:手动阀厂家

中海地产在沪被指“合同欺诈”

近日,有媒体报道,一温州籍购房者斥资6465万元购买了中海地产在沪项目中海瀛台二期的四栋共10套商铺后,却发现本承诺可用于餐饮用途的商铺居然没有铺设煤气管道。

近日,有媒体报道,一温州籍购房者斥资6465万元购买了中海地产在沪项目中海瀛台二期的四栋共10套商铺后,却发现本承诺可用于餐饮用途的商铺居然没有铺设煤气管道。

记者联系上这位温州籍购房者,他有些无奈地表示:“之前一期的商铺我们也买了,不是做餐饮用途,但煤气也铺到了门口。所以这次他们承诺了硬件条件可以满足餐饮用途,我们收房的时候就没想到专门去看一下这方面。”

由于房地产市场回暖明显,购房者入市增加,购房纠纷开始呈现增多的态势。多位专业房地产律师告诉记者,在购买房屋这种“大件”财产时,切忌想当然,一定要全面了解交易方和房屋本身情况,以免日后产生难以预料的纠纷。

文/记者李媛、潘彧

案例一:“诚意金”变“定金”引发退款纠纷

杨先生与朋友于8月份到位于越秀南路的“某国际饰品城”看商铺,商铺开发商为广州某投资咨询有限公司。杨先生看中了一套售价约20万元的商铺,按开发 商要求必须当天签订《定购书》并支付“诚意金”4万元才可享受优惠价,开发商介绍说如果签订正式购房合同前不买了则退回全款。由于杨先生当天无法拿出那么 多现金,因此在匆忙之中未详细看就签订了《定购书》,同时先支付了2万元的“诚意金”,待第二天签订正式合同时再补齐,开发商开具了2万元的收款收据。

第二天,杨先生决定不购买该物业并要求开发商退还已支付的“诚意金”,但遭开发商拒绝。开发商告知杨先生《定购书》中约定的是定金,而不是诚意金。杨先生最后通过向消协投诉、协调等方式取回所交的2万元。

律师分析:

广东胜伦律师事务所王欣亮律师分析称,定金指合同当事人为保证合同履行,由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。

诚意金,即意向金,在中介与买房和卖房双方签订的合同中多有体现,法律上并没有诚意金之说。

此案中,开发商口头上说是“诚意金”,实际上却是以“定金”来约定。从法律上来说,杨先生签订《定购书》和支付定金后却决定不购买属违约行为,开发商 按约定有权没收定金。但从杨先生介绍的情况来看,杨先生实际上只是意向性购买。开发商从头到尾都是说诚意金,而不是定金,在签合同时也未尽到解释的义务, 从某种程度上来说,开发商带有一定的欺骗性。

消费者应保留购房时开发商提供的材料,尤其是签订定购书、认购书,应慎重对待。

案例二:未取得预售许可证便下定金购房

陈先生于7月中旬在南沙某楼盘交了2万元,但是收据上写着“会员费”。后来在8月25日开盘选房时,将2万元“会员费”的收据转成“定金”收据,并签了认购书。但由于当时该楼盘的预售许可证8月28日才下发,因此“定金”收据的时间为8月29日。

陈先生称,在自己签署的认购书上看到有一个说明为“贷款申请未获银行批准的,认购方须在出售方要求的期限内付清全部剩余楼款”。他要求在《购房合同 书》的条款中加多一条:如按揭未成功,如数退还客户首期。但出卖方不同意。同时,陈先生认为该楼盘尚未取得预售证便开始售卖,购房合同无效。“所以我们以 此要求退定金”。

律师分析:

广东环球经纬律师事务所何荣新律师表示,由于签订的条款上是“定金”条款,法律上适用于定金罚则,开发商按约定有权没收定金。但如果是由于双方在签约 时对于关键条款达不成一致,比如案例中对于贷款未果后到底是补差价还是退款有异议,因此不能认为买方违约。倾向于定金应该退还。

同时,出卖人未取得商品房预售许可证明,商品房预售合同应认定无效,但在起诉前取得商品房预售许可证明的可认定有效。但开发商涉及违规操作,如在买家提出异议前出卖人仍未取得预售许可证,则可认为合同无效。

案例三:了解售房者也要了解实际居住人

吴某购买了杨某的一套房屋,办完过户手续后发现,实际居住该房屋的杨某儿子一家生活困难,无力搬走。法院经审理认为,吴某在购房前已经知道杨某儿子居住的事实,可视为其自愿承受了所有权分离的状态;在保护吴某权利的同时,应保护杨某儿子一家的基本生存权。

法院最后判决,驳回吴某要求杨某儿子一家迁出的诉讼请求,同时判令杨某儿子每月向吴某支付房屋使用费。

律师解读:

北京盈科(上海)律师事务所合伙人、律师郭韧提醒,第一,应尽可能了解房屋的居住情况,了解实际居住人对于房屋交易的意见。第二,约定售房者的违约责 任。第三,可约定合同解除权。第四,购房者可在进行交易前先搬进所购的房屋住一段时间,以租赁的方式结算,如果这段时间内未出现使用权争议,购房者即可付 清房款,并办理房屋的过户手续。

案例四:“一房二卖”购房人如何接招

石某付清120万元房款后,向李某购得一套商品房,但李某不予配合,房子的产权过户手续迟迟未能办理。随后,石某被汪某告上法庭,汪某称自己通过某房 产中介公司以150万元的价格购买了石某原先购买的房屋,并已办妥产权过户手续,成为该房屋的合法所有权人,因此要求石某停止侵权,立即迁出房屋。石某认 为这是汪某与李某恶意串通,于是通过法律途径与之对抗。

法院审理认为,汪某并非善意第三人,其与李某之间属恶意串通,因此签订的买卖合同应属无效。

律师解读:

北京盈科(上海)律师事务所合伙人、律师郭韧告诉记者,依据相关法律,房屋出卖人在产权未过户给购房人的情况下再将房屋出售给第三人,并将产权过户至 第三人名下的,即由第三人获得房屋的所有权,购房人无法获得房屋的所有权,只能要求出卖人承担其他违约责任。但在本案中,通过第二份买卖合同中存在的诸多 疑点和不合理之处,可以推定汪某是恶意第三人,其利益无法获得法律的保护,应当宣告无效。

购房提醒 ——

分清“定金”“订金”

“意向金”的性质和作用

北京盈科(上海)律师事务所合伙人、律师郭韧告诉记者,在很多情况下,合同双方因法律知识的欠缺往往混淆“定金”﹑“订金” ﹑“意向金”的性质和作用。

郭韧介绍,根据我国《担保法》和《合同法》的有关规定,定金是一方当事人向另一方当事人支付一定的金钱作为债权的担保,具有以下特点:1.定金必须以 书面方式约定;2.定金数额不超过合同标的额的20%;3.定金自一方向另一方实际交付时生效;4.定金罚则的适用:给付定金的一方不履行约定债务的,无 权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定债务的,应当双倍返还定金;5.债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。

郭韧提醒,大多数中介公司操作定金合同时,将买家支付的定金放在中介公司的账户上,不给房东。但实际上,这一做法损害了买家的利益。根据我国法律规 定,定金合同自定金交付之日起生效,如定金没有交付给房东,买家无法提供由房东亲笔签署的定金收据,则定金没有交付,定金合同无效。

“另外,有时买房人为了保障自己的利益害怕房东反悔,就抬高自己支付的定金数额。但根据我国合同法中的相关规定,定金数额不得超过总标的的20%,超过总房价20%部分无效,适用定金罚则时只能就20%部分适用,超过部分不适用定金罚则。”郭韧表示。

对于订金和意向金,一般认为,两者均属于预先支付的款项,合同成立后充抵价款,合同不成立时则应当返还,因而不存在制裁违约行为的问题,对合同没有担保作用,不能适用“定金罚则”。

与此同时,郭韧提醒购房者,如果购买意向书中有意向金可转为定金的条款,应要求中介公司直接约见房屋的出售方,或者对“意向金转定金”的条件和时机作更为详尽的约定。

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