佛山市住房公积金住房抵押贷款办法-【资讯】

第一章 总则

第一条 为规范住房公积金住房抵押贷款的管理，更好地发挥住房公积金支持干部职工购买自住房屋，改善居住条件，现根据国务院《住房公积金管理条例》和中国人民银行《个人住房贷款管理办法》等规定，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条 住房公积金住房抵押贷款（以下简称贷款），是指依时足额缴存住房公积金的干部职工（以下简称职工），在我市购买、建造、翻建、大修自有自住房屋时，以其所拥有的住房为抵押物，或提供第三方物业抵押担保，作为偿还贷款的保证而向佛山市住房公积金管理中心申请的贷款。

贷款遵循权利与义务一致的原则。

第三条 贷款以职工购买、建造普通自住住房为发放对象，非普通住房（如高级公寓、别墅、度假村、商务住宅等）不予发放贷款。

普通住房的标准，按照省住建厅《关于确定我省普通住房标准的通知》（粤建房字〔2005〕58号），“单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下” 的规定执行。

第二章贷款程序

第四条 根据国务院《住房公积金管理条例》的规定，贷款委托国家指定的商业银行发放。具体受委托承办贷款业务的银行（以下简称受委托银行），由市住房公积金管理委员会确定；市住房公积金管理中心根据市住房公积金管理委员会的决定，委托银行开展该项业务。

第五条 受委托银行受理职工贷款申请，按要求收集有关审核资料，并作出贷款风险评估后，报送市住房公积金管理中心审批。

受委托银行受理职工贷款申请5个工作日内把审核资料送达市住房公积金管理中心，市住房公积金管理中心自受委托银行送达职工贷款申请资料，5个工作日内作出批复。

第六条 受委托银行作出贷款风险评估的内容。

(一)申请贷款购买商品房的，对贷款申请人的信用情况作出评价意见。

(二)申请贷款购买“二手楼”，建造、翻建、大修住房的，除对贷款申请人的信用情况作出评价意见外，还需按本办法第四、五章的要求，针对不同类型的贷款，对抵押物价值作出评估：包括可能变现值、可使用期、房屋质量、以及其他可能影响抵押物价值因素的分析和评价意见。具体参照建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕8号）执行。

第七条 为防范风险、规范管理，对需开办贷款业务的商品房楼盘，由受委托银行先行报送楼盘资料。对不符合条件的楼盘不发放贷款，以维护职工的权益和保障贷款资金安全。

“二手楼”和建造、翻建、大修住房的贷款，不需办理楼盘资料申报。

第八条 贷款申请经市住房公积金管理中心和受委托银行审核同意后，贷款申请人必须与受委托银行签订《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》，并办理有关房屋抵押手续。

第九条 购买商品房的贷款，抵押借款合同签订后由受委托银行送达市住房公积金管理中心，市住房公积金管理中心2个工作日内把贷款资金划到受委托银行指定的专户上。受委托银行应在5个工作日内发出贷款，把资金划到售房方指定的账户。

购买“二手楼”，建造、翻建和大修住房的贷款，待抵押手续完成并由受委托银行把抵押资料复印件送达市住房公积金管理中心后，市住房公积金管理中心2个工作日内把贷款资金划到受委托银行指定的专户上。受委托银行按照上款规定的时间，把资金划到售房方指定的账户或施工单位账户。

第十条 贷款申请过程中的费用收取，应以公开、公平、合理为原则，体现住房公积金制度支持职工解决自住住房的精神，维护职工的权益。

(一)市住房公积金管理中心不收取任何贷款手续费用，按照国家的规定向受委托银行给付委托贷款手续费。

(二)受委托银行在办理贷款过程中如需收取业务费用、或代收费用的，应向贷款申请人标明费用标准和收费依据。

(三)如需由房地产估价机构对抵押物进行评估，受委托银行应提供认可的房地产估价机构由贷款申请人选择，如贷款申请人同意也可由受委托银行在指定的估价机构进行评估。

第三章贷款对象和条件

第十一条 根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定，贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。

第十二条 申请贷款的职工，应同时具备以下条件：

(一)已按规定依时足额汇缴住房公积金满1年以上的。

符合我市《关于对引进高层次人才执行佛山市属机关事业单位住房商品化改革试行方案作补充规定的通知》（佛府〔1998〕122号）规定的引进人才以及军转干部，只要开设了个人住房公积金存户并开始缴存住房公积金，均可立即申请贷款，不受缴存1年期的限制。

(二)购买住房，建造、翻建、大修住房，资金不足的。

(三)具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息能力。

(四)具有购买住房的合同或协议、契约。

(五)能提供符合本办法规定的物业作为贷款抵押物。

(六)受委托银行规定的其他条件。

第十三条 申请贷款，应提供以下资料：

(一)户口簿，如户口簿未能清楚反映申请人的婚姻情况或配偶情况的，需补充申请人结婚证。

(二)申请购房贷款的，提供有效的商品房购销合同。

(三)申请建造、翻建和大修住房贷款的，提供由规划、土地、建设行政管理部门颁发的规划许可证、用地许可证、建筑施工许可证或有同样效力的文件、批文，工程预算表等资料。

(四)已缴交首期款的凭据。

(五)如共同购房人中存在夫妇以外第三人的（以购房合同为准），需提供有第三人签名认可的借款抵押合同书（如组合贷款合同中包括了抵押物处理的，可用该合同替代）或由房地产管理部门出具的抵押证明书；如购房共有人年龄未达法律规定、需由监护人代为签名的，提供监护人与被监护人关系的公证书复印件。

(六)特殊原因需提交的资料。

第四章贷款额度、年限、利率

第十四条 符合贷款对象和条件的干部职工，可按下列规定的额度申请贷款。

(一)根据《个人住房贷款管理办法》关于“住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍”的原则，贷款额度个人最高不超过26万元。

(二)职工申请住房公积金购房抵押贷款时，必须已交付不低于规定数额的首期款，即最高贷款额不能超过购房总房款减首期款，建房、翻建、大修理住房也按此原则处理。

如住房公积金贷款仍不足够的，且个人有偿还能力，可同时申请组合贷款（住房公积金贷款＋商业贷款）。

(三)根据银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》，借款人的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。

房产支出与收入比的计算公式为：本次贷款的月还款额/月均收入。即：贷款额度÷贷款期数＋月应还利息，不能大于收入的50%。

所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额＋其他债务月均偿付额）/月均收入。即：贷款额度÷贷款期数＋月应还利息＋其他债务月均偿付额，不能大于收入的55%。

(四)贷款额的核定如同时涉及上述1至3点中最高贷款额度的设定，以额度低的一条为准。

(五)依时足额缴存公积金1年以上，且已按规定调整了缴存比例的，最低可按个人5万元、即夫妇10万元的额度申请贷款。

按低于市政府规定的最低缴存额缴存公积金的，在申请贷款时不设最低保护线，按实际缴存情况计算贷款额度。

(六)没有依时足额缴存公积金的，暂不允许贷款。

第十五条 购买首套住房的，首期款按照《住房公积金抵押贷款信用评级制度》核定，对被评为不同信用等级的贷款申请人，实行按不同比例缴交购建房首付款（即20%至40%），才能获准贷款。（详见附件《住房公积金抵押贷款信用评级制度》）

“购买第二套住房的，首期款按照《住房公积金抵押贷款信用评级制度》相应档次提高30%（即50%至70%），如有住房公积金贷款未清还的,必须还清首套住房的住房公积金贷款本息，才能获准贷款。”之后的条款以此顺延。

第十六条 停止向购买第三套及以上住房的职工发放贷款。

认定属购买第几套住房，以住房公积金的提取和贷款记录情况为准。

第十七条 申请贷款购买“二手楼”的，以交易价为基础，由受委托银行作出的贷款风险评估，以低的价格作为计算贷款额度的“购房总房款”值。

申请贷款建造、翻建和大修住房的，以工程预算总额为基础，由受委托银行作出贷款风险评估，以低的价格作为计算贷款额度的“购房总房款”值。

第十八条 贷款年期。

(一)购买商品房的贷款年期，最长不能超过30年，即360期（月）。

(二)根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》确定贷款期限的原则，购买“二手楼”、建造、翻建和大修住房的贷款年期，最长不超过20年，即240期（月），同时不长于房屋余下的土地使用终止年期。

(三)贷款年期加年龄不超过65年。

贷款年期的核定，如同时涉及上述1至3点中的设定，以年期低的一条为准。

第十九条 贷款利率。按照中国人民银行规定的住房公积金个人住房抵押贷款利率执行。期间如遇法定利率调整，于次年初开始，按相应利率档次执行新的利率水平。

购买第二套住房的贷款利率，按同期同档次贷款基准利率上浮10%。

第五章贷款抵押担保

第二十条 不能办理抵押登记、或者法律法规和规章规定不能转让、或者已明确为征拆对象的物业，不能作为贷款抵押物。

第二十一条 购房贷款的，借款人必须将新购入的自有住房全额用于贷款抵押，并与受委托银行签订抵押合同，并到房地产管理部门办理抵押登记（或备案），抵押物的产权证明及他项权证由受委托银行保管。住房公积金贷款用于大修住房的，也按照上述办法办理抵押手续。

第二十二条 贷款建造、翻建住房的，借款人必须提供其他自有物业作为抵押，或者提供第三方物业抵押担保。抵押物应与核定贷款额度时计算的“总房款”价值相等，同时按照第二十一条的要求办理抵押手续。

第六章附则

第二十三条 本办法所指购买“二手楼”，是指购买已取得房地产管理部门颁发的房地产权证、且可在房地产市场流通的住房。

翻建住房是指对住房全部拆除、另行设计、重新建造；大修住房是指需要牵动或拆换住房部分主体构件，但不需全部拆除住房。具体可参照《房屋修缮范围和标准(试行)》的标准确认。

第二十四条 本办法其他未尽事宜，按照《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》等法律法规、规章的规定执行。

第二十五条 本办法的规定从2011年2月15日实施。

附件

《住房公积金抵押贷款信用评级制度》

为保障资金安全，促进个人诚信意识的建立，实行住房公积金抵押贷款信用评级制度。对被评为不同信用等级的贷款申请人，实行按不同比例缴交购建房首付款，才能获得住房公积金抵押贷款。

一、住房公积金抵押贷款信用等级标准

A级：三年内未出现逾期还款，或者逾期还款累计5期以内（含5期）。

B级：三年内逾期还款累计6至10期，或者连续逾期还款3期以内（含3期）。

C级：三年内逾期还款累计10至15期，或者连续逾期还款4至6期。

D级：三年内逾期还款累计16至20期，或者连续逾期还款7期及以上。

E级：五年内因连续逾期还款而被债权人起诉，且其债务已结清，或者使用不真实资料办理住房公积金业务和其他金融业务，被发现后已纠正其错误。

F级：因经济纠纷被提起诉讼，法庭未作出判决，或被判败诉、或经法庭调解后，仍未完全履行相关经济责任；或者使用不真实资料办理住房公积金业务和其他金融业务，被发现后拒不改正错误。

（以上所指逾期还款，包括公积金贷款、其他商业贷款、信用卡还款等）

二、不同信用等级相应的首期付款率

A级：缴交首期款不少于购建房总价的20%；

B级：缴交首期款不少于购建房总价的25%；

C级：缴交首期款不少于购建房总价的30%；

D级：缴交首期款不少于购建房总价的35%；

E级：缴交首期款不少于购建房总价的40%；

F级：暂不受理住房公积金抵押贷款申请。

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